Realizar o sonho de comprar um imóvel próprio é uma tarefa que possui um impacto relevante no orçamento pessoal do adquirente, de modo que a promitente vendedora deve ter cuidado com os prazos estipulados para a entrega do que foi comprado.
Seja qual for a finalidade do imóvel adquirido, para uso próprio, revenda ou locação, se a construtora ultrapassar o prazo estipulado para a entrega do bem, surgem direitos ao consumidor adquirente.
Por isso, as construtoras costumam prever o prazo de tolerância de 180 dias, o qual é considerado válido, desde que seja previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
Para o cômputo desse prazo, deve ser considerada a efetiva entrega do imóvel, ou seja, a disponibilização física do imóvel ao promitente comprador.
Contudo, ainda assim, em alguns casos, as construtoras ultrapassam esse lapso, dando causa a uma possível demanda judicial.
O fato de a construtora fundamentar o atraso em chuvas, “desaquecimento” do mercado imobiliário, escassez de insumos e/ou mão de obra, não é suficiente para afastar eventual indenização. Isso porque são considerados exemplos de fortuito interno, inseridos dentro do risco da atividade exercida.
Para esses fatos, aliás, já existe o prazo de 180 dias acima citado. Além do que, em se tratando de uma relação de consumo, impõe-se a responsabilidade objetiva, ou seja, independe do elemento “culpa”.
Como fatos como esse costumam ocorrer com frequência, a jurisprudência se firmou no sentido de que, independente do valor pago, o adquirente que não recebe o imóvel na data combinada, ressalvada a carência citada, conta com direito à indenização referente ao aluguel que o imóvel poderia render.
Em casos graves e excepcionais, também pode haver condenação por danos morais.
Comprei um imóvel e há mais de um ano de atraso na entrega, quais são as soluções possíveis?
Cada situação deve ser analisada com cuidado. É bom lembrar que, para exigir eventual contraprestação, o promitente comprador deve estar em dia com as suas obrigações.
No caso, podemos visualizar algumas das seguintes soluções:
- O adquirente pode optar pela resolução do contrato;
- O adquirente pode exigir a entrega do bem, pleiteando indenização por danos materiais consubstanciados, no mínimo, pelo aluguel que poderia render o imóvel, ainda que ele não tenha comprado o bem com essa finalidade (STJ, REsp 644.984/RJ);
- À suspensão do pagamento das parcelas devidas, por força da exceção do contrato não cumprido, ficando responsável apenas pela correção monetária delas, sem juros compensatórios ou moratórios;
- É possível inverter, contra a construtora, o valor da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor para o caso de inadimplemento, também pelo atraso na entrega (STJ, REsp 1614721/DF, 22/05/2019).
Devo incluir o agente financeiro na ação?
Embora este autor possua entendimento diverso, a jurisprudência pacificou-se no sentido de que os agentes financeiros não podem ser responsabilizados, salvo se derem causa diretamente ao atraso.
O atraso na entrega da documentação pode ser considerada uma justificativa?
Depende. Se o atraso for de responsabilidade da construtora, as consequências do atraso devem ser arcadas por ela.
Conclusão
Diante do que foi exposto acima, vê-se que os temas acima são complexos e demandam auxílio jurídico, pois cada caso deve ser analisado com cuidado. Portanto, procure o seu advogado de confiança.