O contrato de corretagem, muito utilizado por corretores de imóveis, é aquele firmado entre duas pessoas que não têm qualquer relação de subordinação para realizar operações imobiliárias.
Falando de uma forma simples, a função de um corretor de imóveis é de aproximar as pessoas interessadas em futuros negócios imobiliários.
A forma de atuação do corretor, aliás, pode ser de forma autônoma ou vinculada a uma imobiliária.
O corretor deve ser diligente, prestando todas as informações necessárias que estiverem ao seu alcance, agindo com transparência e boa-fé, sob pena de poder responder por perdas e danos.
Resumidamente, o contrato de corretagem se visualiza em três etapas: 1) a aproximação das partes; 2) o fechamento do negócio (assinatura da proposta); 3) a execução do contrato.
No tocante ao rigor contratual, embora seja permitido o contrato verbal, é recomendável que seja feito de forma escrita, contendo, no mínimo: a) nome e qualificação das partes; b) individualização e característica do objeto do contrato; c) preço e condições de pagamento da alienação ou da locação; d) dados do título de propriedade declarados para o proprietário; e) menção da exclusividade ou não; f) remuneração do corretor e forma de pagamento; g) prazo de validade do instrumento; e i) autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio.
A partir de qual momento é devida a comissão ao corretor?
A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Em outras palavras, a comissão é devida por ocasião da efetiva assinatura da escritura ou do contrato de compra e venda.
O que acontece se houver a desistência imotivada do negócio?
Poderá ser devida a comissão, se não houver nenhuma justificativa plausível apresentada.
Resumidamente, caso o corretor prove que aproximou as partes, levou para frente o negócio, elaborou o contrato, mas, depois, sem motivo justificável, a parte desistiu, a comissão poderá ser devida. Veja mais sobre o assunto, clicando aqui.
O que acontece com a comissão se o financiamento do adquirente não for aprovado?
Em julgado recente do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, restou decidido que o comprador de imóvel que não conseguiu financiamento deverá arcar com a comissão.
No caso, o juiz considerou que, tendo ocorrido a intermediação e a respectiva assinatura de todos os documentos, a comissão de corretagem é devida. Isso porque a intermediação ocorreu de forma a esgotar a prestação de serviços feita pelo corretor. Sobre este caso, saiba mais clicando aqui.
Como fica a comissão caso dois corretores participem do negócio?
Caso o negócio se realize em razão da participação de mais de um corretor, a comissão deve ser dividida em partes iguais, salvo ajuste em contrário, prevendo percentual maior para um deles, circunstância que deverá estar prevista expressamente em contrato.
O corretor pode responder por perdas e danos?
Os casos são raros, mas o corretor pode responder por perdas e danos se violar o dever de diligência e boa-fé, deixando de agir com transparência.
Aqui, vamos mostrar dois exemplos:
1) caso o corretor saiba que o imóvel, disponível para venda ou locação, esteja sujeito a inundações constantes e não informa ao adquirente/locatário, poderá responder por perdas e danos;
2) caso o corretor saiba da existência de reclamação trabalhista proposta contra o vendedor e omita este fato do promitente comprador, poderá responder por eventuais danos.
Por outro lado, não é razoável exigir do corretor que tenha conhecimentos sobre fatos que não estejam ao seu alcance, como a existência de uma ação judicial em um Estado distante.
O corretor não inscrito no CRECI, tem direito à comissão?
Embora este autor não entenda ser o correto, pois tal conduta configura o delito de exercício ilegal de profissão, a jurisprudência tem entendido que o corretor não inscrito no CRECI terá direito ao recebimento de comissão (STJ, AgRg no Agravo de Instrumento, 747.023/SP, 14.11.2007).
Qual é o prazo prescricional para a cobrança das comissões?
O prazo prescricional, neste caso, será de cinco anos da data em que o negócio é firmado.
A comissão no caso da cláusula de exclusividade no contrato de corretagem
O contrato de corretagem também pode prever uma cláusula de exclusividade.
A vantagem dessa cláusula consiste no fato de que o corretor ficará mais dedicado ao seu negócio, garantindo, também, mais segurança na identificação de quem está visitando o imóvel.
É bom lembrar que é ilusório pensar que com diversas pessoas distintas o imóvel será vendido mais rápido. Ao contrário, isso pode gerar até falhas de comunicação.
No caso, de acordo com o Código Civil, se for concedida a exclusividade a algum corretor, mesmo este não participe da mediação do negócio, será devida a comissão, exceto se for provada a sua ociosidade ou inércia!
Em outras palavras, será devida a comissão, salvo se provar que o corretor não tomou nenhuma providência, mantendo-se omisso, como, por exemplo, deixando de anunciar o imóvel ou de atender a um cliente, sem apresentar justificativa.
Quem deve pagar a comissão?
Antigamente, sustentava-se que o pagamento da comissão seria sempre de responsabilidade do vendedor, por ser ele o beneficiário do negócio, o qual receberia a contraprestação financeira. Contudo, hoje entende-se que aquele que contratou o corretor deve pagar a comissão, podendo ser o vendedor ou o comprador.
Quanto a legalidade da transferência do pagamento da comissão, o STJ entendeu ser legítima, desde que seja previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
Por outro lado, é bom lembrar que é considerada abusiva a cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI).
O que acontece quando a pessoa dispensa o corretor da mediação?
Caso já exista um contrato firmado e, após a intermediação, a parte busque esconder o negócio do corretor, dispensando-o com a finalidade de “economizar” a comissão, ainda assim terá que pagá-la, pois estaria agindo com abuso de direito.
Conclusões finais
As questões acima podem envolver negociações complexas e de valores relevantes, de modo que é recomendável que o corretor seja auxiliado por um profissional da área jurídica da sua confiança, principalmente para que lhe seja elaborado um bom contrato escrito, garantindo segurança à sua atividade econômica.
Caso queira saber mais sobre esse assunto, você pode entrar em contato conosco!
